Vastgoed Bulgarije Duitse kwaliteit aan Bulgaarse prijzen

Dr. Maurice De Volder is Belg en universitair docent aan de Open Universiteit Nederland. Hij was de eerste klant die een woning aankocht in Mekoa Seagarden en getuigt daarover als volgt.

• Bulgarije is lid van de EU. Dat betekent betere juridische bescherming van eigendom en van de persoon. Bouwnormen moeten aan Europese standaarden voldoen. Straks betaalt men met euro: dat is toch zo handig. Wisselkoersrisico is er nu al niet want de Bulgaarse munt is gekoppeld aan de euro. Wie emigreert blijft van sociale zekerheid genieten.
• Vakantiewoningen zijn makkelijker te verhuren dan in Turkije dat bijna uitsluitend hotelgasten in de all-in formule aantrekt.
• Turkije is met de eigen auto praktisch onbereikbaar terwijl Bulgarije steeds beter bereikbaar wordt langs de nieuwe autowegen die worden aangelegd met EU steun. Er is onderweg daar naartoe ook heel wat te zien en je moet de EU niet verlaten.
• Persoonlijk voel ik me meer thuis in de Bulgaarse cultuur die minder vreemd of vijandig aandoet. Jeugdsentiment heeft daar veel mee te maken: oude kerkjes, oude boerderijen, tandeloze gerimpelde omaatjes, paard met kar, in de tijd bevroren landschappen, geuren en gebruiken, het lijkt ons dorp wel uit het liedje van Wim Sonneveld.
• Het klimaat in Bulgarije is aangenamer: minder drukkend heet dan in Turkije waar de thermometer 40 graden celsius en meer kan bereiken. In Zuid Bulgarije regent het gemiddeld één dag per maand in de zomer dus dat ene zomeronweer neem ik er graag bij.
• Ik schat de veiligheidsrisico’s in Turkije hoger in: gezondheid, aardbevingen en terrorisme. Van de Bulgaarse misdaad waar onze kranten graag over schrijven heb ik op mijn vele bezoeken nooit iets gemerkt en naar mijn mening zijn Amsterdam en Brussel (en Istanboel) veel gevaarlijker.

Dus de landkeuze was gemaakt maar nu nog een project vinden dat aan de eisen voldoet: goede kwaliteit én goede investering. Dat bleek niet gemakkelijk en heeft gedurende vele maanden avond- en weekendwerk gevergd en een aantal reizen om ter plekke te gaan kijken.  De skigebieden, de grote steden en het platteland kon ik direct elimineren: geen zon, geen zee en/of lastig verhuurbaar. Aan zee is het overigens wel uitgesloten om de hele goedkope Bulgaarse huizen te vinden waarvoor Bulgarije bekend staat. Die vindt men alleen op het platteland of in achterbuurten van steden. Spotgoedkoop zijn trouwens alleen de vervallen krotten, die zeker leuke decors vormen voor TV programma’s zoals “Ik vertrek” maar als investering absoluut te mijden zijn.  

• De eigenaar is niet echt de (volle) eigenaar omdat hij helemaal geen eigendomsrecht heeft, er mede-eigenaren zijn of het onroerend goed belast is door hypotheken of andere complicaties. De oplossing: laat de notaris of een advocaat dit natrekken voor je iets tekent.
• Op plan kopen betekent meestal vooraf een belangrijk voorschot betalen. Het kan soms jaren langer dan afgesproken duren vooraleer het gebouw opgeleverd wordt en soms komt het er nooit van. Het voorschot is dan wel opgesoupeerd en de bouwfirma gaat op de fles, dus weg centen. Oplossing: betaal pas nadat iets is geleverd.
• Na oplevering kunnen verborgen gebreken tot uiting komen die zware herstelkosten vergen. De Bulgaarse wetgeving voorziet een tienjarige garantie maar wat als de bouwfirma in faling is en hoe snel haal je je gelijk bij het gerecht. Oplossing: voorkomen is beter dan genezen dus zoek een bouwfirma die je kan betrouwen en inspecteer hun reeds opgeleverde gebouwen.

• Deel van een complex: Bulgarije is ver weg dus je wil dat je eigendom bewaakt en onderhouden wordt tijdens je afwezigheid. De complexmanager kan ook in je afwezigheid de huurders opvangen. Een gemeenschappelijk zwembad is goedkoper dan een privézwembad. Een winkel en restaurant vlak bij de deur is handig. Water, elektriciteit, kabel TV, internet, vuilophaling, gras maaien, kleine herstellingen, daar wordt allemaal voor gezorgd. Een grote zorg wordt uit je handen genomen tegen een bijzonder redelijke vergoeding. Je moet wel de firma kunnen betrouwen natuurlijk: grote anonieme managementfirma’s zijn naar mijn mening minder betrouwbaar dan wanneer de bouwfirma zelf ook het property management verzorgt.
• Afstand van het strand: voor eigen gebruik maar ook voor verhuur is het belangrijk dat het strand op maximaal 5 minuten wandelen ligt. Dit is een belangrijke factor voor herverkoop: elke honderd meter verder van het strand reduceert de waarde van de woning met pakweg vijf procent. Woningen op kilometers van het strand zijn dus veel goedkoper in aanschaf maar moeilijker te verhuren en minder waard bij herverkoop. Let op: niet de zee is het belangrijkste maar het strand. Op vijf minuten van een steile klif iets kopen levert weinig op. Pas op voor woningen op minder dan 200 meter van de zee: een nieuwe milieuwet verbiedt dit dus ga na of dat gebouw deze wet niet overtreedt want verplichte afbraak is dan het onverbiddelijke gevolg.
• Zeezicht: Het is uiteraard zo dat (liefst panoramisch) zeezicht een belangrijke meerwaarde geeft. Complexen op de eerste lijn zijn geen garantie voor zeezicht want sommige woningen bieden geen zeezicht of maar een heel partieel zeezicht. Ga ter plekke na hoe het zeezicht in werkelijkheid is en welke wijzigingen kunnen optreden door toekomstige ontwikkelingen.
• Bouwkwaliteit: Ik heb op mijn reizen in Bulgarije vooral knoeiwerk gezien in de nieuwbouw die ik bezocht: flinterdunne wanden, slecht sluitende deuren en ramen, bijna niets dat waterpas staat, slecht geplaatste vloer- en wandtegels, kortom een ontmoedigende kwaliteit. Met gebouwen van een paar jaar oud is het nog erger gesteld: het verval is al zichtbaar ingetreden. Ontevreden huurders en waardevermindering is het gevolg terwijl het toch juist de bedoeling is om waardevermeerdering te realiseren. De oorzaken zijn: slecht opgeleide vaklui met slechte machines die van slechte bouwmaterialen op te korte tijd toch iets moeten maken.
• Groene omgeving: Citytrippers uitgezonderd, verkiezen de meeste kopers en gasten een woning die rustig en stil is, omgeven door natuur, en waar ze gezonde lucht kunnen inademen. Drukte, lawaai, luchtvervuiling, en uitzicht op muren wordt niet op prijs gesteld.
• Privacy: Wanneer de buren of voorbijgangers in je bord kunnen kijken of mee de krant lezen terwijl je op je terras of balkon zit, is van privacy geen sprake. Dit soort privacy is in Bulgaarse complexen bijna onvindbaar. Zelfs de vrijstaande woningen hebben geen afgesloten tuin. Privacy is ook: geen gedeelde voordeur en gang, zodat je de gang voor eigen gebruik hebt.
• Oppervlakte: De slaap- en woonkamers mogen niet te benepen zijn. Dat geldt zeker ook voor de buitenruimte want je wil toch eens buiten kunnen eten, zitten of liggen. De meeste balkons en terrassen zijn echter piepklein. Let op met het geafficheerde totaaloppervlak: in Bulgarije is het normaal om de muren, de balkons, en zelfs de gedeelde gang en gedeelde tuin mee te rekenen (men noemt dit ‘ideële delen’ of ‘ideal parts’ in het Engels). Vergelijk de echte oppervlakte per kamer en per balkon, terras of tuin. 
• Bereikbaarheid: Het is belangrijk dat de woning, al is ze rustig gelegen, toch snel bereikbaar is via goede hoofdwegen en niet te ver van een internationale luchthaven ligt.
• Brood en spelen: Het is heel erg prettig wanneer shopping, restaurants, bars, kapsalons, enz. op wandelafstand gelegen zijn, zodat men ofwel te voet ofwel met een korte goedkope taxirit kan gaan winkelen, uit eten en op zwier gaan. Andere vertiermogelijkheden liggen liefst op niet meer dan een halfuurtje autorijden: tennis, varen, duiken, snorkelen, golf, enz.
• Locatie: Het ene strand is het andere niet. De reputatie van een plaats maakt een enorm verschil in de huidige en toekomstige waarde van een woning. Wassenaar is gegeerder dan Breskens en Knokke-Heist exclusiever dan Blankenberge. Exclusieve plaatsen blijven exclusief doordat er weinig bijgebouwd kan en mag worden. Lozenets is zo’n exclusief oord. In en rondom Sunny Beach daarentegen worden in een hels tempo reusachtige appartementenblokken gebouwd.
• Investeringsrendement of return on investment (ROI): Dit is uiteraard het ultieme criterium dat alle andere criteria in zich verenigt. Vooral de locatie, de oppervlakte en de bouwkwaliteit determineren het investeringsrendement.
  • Vlak aan zee en strand zijn ruime woningen met tuin en dakterras zeldzaam en ze vermeerderen daarom vlot in waarde. De strengere milieuwetgeving maakt bouwgrond vlak bij de zee steeds duurder. Om die reden ploffen bouwpromotoren zo groot mogelijke mastodonten neer met zo klein mogelijke flats erin om hun winst te maximaliseren. Kleinschalige projecten met ruime woningen vlak bij het strand zijn dus nauwelijks te vinden.
  • Om in de oververzadigde markt rond Sunny Beach (van Pomorie tot Byala) toch kopers aan te trekken geven de projectontwikkelaars tot 15 % commissie aan makelaars. Hoe minderwaardiger de appartementen hoe hoger de commissie, met als pervers effect dat makelaars (tot overmaat van ramp geen gereguleerd beroep in Bulgarije) de slechtste woningen als eerste zullen aanprijzen aan nietsvermoedende kooplustigen. Lichtgelovige kandidaat-kopers worden verder misleid door de truc van de gegarandeerde huuropbrengst. Gedurende de eerste twee tot vier jaar ontvangt de koper een gegarandeerde huuropbrengst van pakweg 5 %. De koper denkt daarom dat zijn appartement prima verhuurbaar is. In werkelijkheid is dat helemaal niet zo. De verkoper betaalt gewoon een deel van de (te hoge) verkoopprijs terug gedurende het afgesproken aantal jaren zonder dat er noemenswaardige huuropbrengsten zijn. Daarna mag de eigenaar vruchteloos proberen die 5 % te evenaren.
  • Goed gebouwde woningen bestaande uit hoogwaardige materialen zijn zeldzaam en blijven hun degelijkheid behouden in de loop der jaren. Ze zullen er dus na pakweg tien jaar nog steeds op hun best uitzien en verkoopbaar zijn met een mooie winst. In de afgelopen jaren zijn waardestijgingen van 30 % per jaar genoteerd. Dank zij de koppeling van de Bulgaarse munt aan de euro ontsnapt Bulgarije aan de internationale economische crisis en zijn de prijzen van goed gelegen vastgoed zijn stabiel gebleven terwijl vastgoed op slechte locaties tot 50 % in prijs is gedaald. Naar mijn mening is 10 % per jaar waardestijging in de volgende tien jaar realistisch. Ik voorzie dat Russen, die cultureel zeer verwant zijn aan Bulgaren, de kopers van andere landen steeds meer zullen overtroeven zowel in aantal als in kapitaalkrachtigheid.
  • Lozenets is een mondaine badplaats voor Bulgaarse mediasterren, managers en politici, die er niet alleen hun vakantie doorbrengen maar ook peperdure villa’s bezitten in de buitenwijken van Lozenets. Dit exclusief karakter garandeert een mooie investering, zowel voor verhuur als verkoop. Het goedkope massatoerisme trekt naar Sunny Beach boven Burgas en naar Golden Sands boven Varna. Gegoede toeristen mijden dat massatoerisme en trekken naar het uiterste zuiden waar het rustiger, mooier, warmer maar vooral exclusiever is. Het miljonairsdorp Lozenets wordt niet voor niets het Saint Tropez van Bulgarije genoemd.
  • In de zomers van 2008 en 2009, midden in het piekseizoen dus, heb ik zelf kunnen vaststellen dat de hotels in Sunny Beach en Golden Sands voor de helft leeg waren. In het zuiden daarentegen, in Primorsko en Lozenets, waren alle hotels volgeboekt en kon men alleen nog een bed-and-breakfast vinden. Dat was een 'eye-opener'  en mijn beslissing was genomen: ik wou wat kopen in Lozenets. De slechte reputatie van Sunny Beach is ook in de media doorgedrongen die rapporteren dat de hotels er halfleeg blijven. Mijn keuze voor het exclusieve Lozenets werd hierdoor nogmaals bevestigd.